采購項目編號：510201202073553

四川省城鄉(xiāng)建設研究院物業(yè)管理服務采購競爭性磋商政府采購項目

(川政采磋商〔2020〕49號)

競

爭

性

磋

商

文

件

中國·四川（成都）

四川省政府采購中心

共同編制

四川省城鄉(xiāng)建設研究院

2020年8月

目 錄

TOC \o "1-1" \h \z \u HYPERlink \l "_Toc17969785" 第一章 競爭性磋商邀請 ５

HYPERlink \l "_Toc17969786" 第二章 競爭性磋商須知 7

HYPERlink \l "_Toc17969787" 第三章 供應商、產(chǎn)品及服務的資格條件和應提供的證明材料 13

HYPERlink \l "_Toc17969788" 第四章 采購項目技術和商務要求（采購需求） 15

HYPERlink \l "_Toc17969789" 第五章 價格構(gòu)成和報價要求 33

HYPERlink \l "_Toc17969790" 第六章：磋商程序 34

HYPERlink \l "_Toc17969791" 第七章 評審程序、方法、標準和成交、評審紀律 35

HYPERlink \l "_Toc17969792" 第八章 響應文件編制要求 40

HYPERlink \l "_Toc17969793" 第九章 質(zhì)疑投訴 42

HYPERlink \l "_Toc17969794" 第十章 響應文件相關文書格式 43

HYPERlink \l "_Toc17969795" 第十一章 合同草案條款 57

HYPERlink \l "_Toc17969796" 合同主要條款（適用服務） 57

HYPERlink \l "_Toc17969797" 第十二章 采購項目履約驗收標準和要求 60

供應商競爭性磋商須知表

第一章 競爭性磋商邀請

四川省政府采購中心受采購單位的委托，擬對四川省城鄉(xiāng)建設研究院物業(yè)管理服務采購競爭性磋商政府采購項目(川政采磋商〔2020〕49號)

進行采購，歡迎貴單位前來參與采購。

一、參加競爭性磋商供應商征集來源：

本次競爭性磋商采取公開征集不少于三家的供應商參與的方式進行。

二、采購項目編號：510201202073553

三、招標項目名稱：四川省城鄉(xiāng)建設研究院物業(yè)管理服務采購競爭性磋商政府采購項目(川政采磋商〔2020〕49號)

四、項目簡介：

詳見第四章。

四、獲取磋商文件的時間、方式：

報名時間：自2020年9月1日9:00至2020年9月8日17:00，在全國公共資源交易平臺（四川省）報名、。（http:/ggzyjy.sc.gov.cn/）

報名方式：請供應商登錄全國公共資源交易平臺（四川省）（http:/ggzyjy.sc.gov.cn/），憑注冊賬號和密碼“其它類別項目系統(tǒng)”招標文件及其他招標資料電子版。具體操作方法詳見《投標人操作手冊》（《投標人操作手冊》可在網(wǎng)站“辦事指南”欄目“其他類別項目系統(tǒng)操作手冊”中）。聯(lián)系電話：028-86752259（信息處）

網(wǎng)上支付金額為0元。報名成功后，供應商憑報名成功后的截圖（截圖上應顯示報名成功的供應商名稱、報名包編號、報名成功的時間），作為參加政府采購項目的報名依據(jù)。

五、有效報名資格確定

1.通過全國公共資源交易平臺（四川省）報名成功。

2．報名資格不能轉(zhuǎn)讓。

3．報名供應商名稱、報名項目編號和分包編號與參加競爭性磋商采購供應商名稱、競爭性磋商項目的文件編號和分包編號必須一致，不一致的其遞交的響應文件評審小組可作為無效投標處理。

六、供應商簽到及遞交響應文件截止時間： 2020年9月14日10:00（北京時間）。

七、供應商簽到及遞交響應文件地點：成都市青羊區(qū)人民中路三段35號四川省政府政務服務和公共資源交易服務中心交易組織區(qū)。

八、響應性文件必須在投標截止時間前送達開標地點。逾期送達恕不接受。本次競爭性磋商不接收郵寄的響應性文件。

九、本競爭性磋商邀請在四川政府采購網(wǎng)（http://www.ccgp-sichuan.gov.cn）和全國公共資源交易平臺（四川省）（http:/ggzyjy.sc.gov.cn/）上以公告形式發(fā)布。

第二章 競爭性磋商須知

一、總則

1.適用范圍

本競爭性磋商文件僅適用于本邀請中所敘述的貨物和服務采購。

2. 有關定義

2.1 “采購人”系指依法進行政府采購的國家機關、事業(yè)單位、團體組織。

2.2 “采購代理機構(gòu)” 系指根據(jù)采購人的委托依法辦理招標事宜的采購機構(gòu)。本項目采購代理機構(gòu)是四川省政府采購中心（簡稱“采購中心”）。

2.3 “競爭性磋商采購單位”系指“采購人”和“采購代理機構(gòu)”的統(tǒng)稱。

2.4 “供應商”系指報名成功擬參加和競爭性磋商向采購人提供貨物及相應服務的供應商。

3.競爭性磋商方式

3.1由采購代理單位組織有關專家和采購人代表組成的磋商小組全體向單一供應商按照磋商文件要求分別進行磋商。

3.2經(jīng)磋商確定最終采購需求和提交最后報價的供應商后， 磋商小組采用綜合評分法對提交最后報價供應商的響應文件和最后報價進行綜合評分。

4. 參與競爭性磋商供應商數(shù)量規(guī)定

4.1報名供應商 不少于3家。(法律法規(guī)另行規(guī)定的除外)

4.2參加報價供應商不少于3家 。(法律法規(guī)另行規(guī)定的除外)

5. 本次競爭性磋商不收取保證金。

6.磋商有效期

6.1本項目磋商有效期為響應文件開啟之日后90天。有效期短于這個規(guī)定期限的報價，將被視為無效響應文件。

6.2特殊情況下，采購人可于磋商有效期滿之前要求供應商同意延長有效期，要求與答復均應為書面形式。供應商可以拒絕上述要求。拒絕延長磋商有效期的供應商不得再參與該項目后續(xù)采購活動。同意延長磋商有效期的供應商不能修改其響應文件。

7. 充分、公平競爭保障措施

7.1提供相同品牌產(chǎn)品處理。提供相同品牌產(chǎn)品的不同投標人參加同一合同項下投標的，以其中通過資格審查、符合性檢查且報價最低的參加評標，報價相同的，由采購人自主采取公平、擇優(yōu)的方式選擇確定一個參加評標的投標人，其他投標無效。

非單一產(chǎn)品采購項目中，多家投標人提供的部分或所有核心產(chǎn)品品牌相同的，視為提供相同品牌產(chǎn)品。本采購項目核心產(chǎn)品為：詳見第六章。

7.2提供相同制造廠商不同品牌產(chǎn)品處理。制造廠商有二個以上品牌，制造廠商與分銷商或經(jīng)銷商或代理商同時參加投標，投標產(chǎn)品為不同品牌的，制造廠商投標產(chǎn)品所屬品牌為該品牌的有效投標人，其他投標人的投標文件作為無效投標處理。制造廠商有二個以上品牌，只有分銷商或經(jīng)銷商或代理商參加投標，投標產(chǎn)品為不同品牌的，所投品牌產(chǎn)品以其中通過資格審查、符合性檢查且報價最低的參加評標，報價相同的，由采購人自主采取公平、擇優(yōu)的方式選擇確定一個參加評標的投標人，其他投標人的投標文件作為無效投標處理。

7.3利害關系供應商處理。單位負責人為同一人或者存在直接控股、管理關系的不同供應商不得參加同一合同項下的政府采購活動。采購項目實行資格預審的，單位負責人為同一人或者存在直接控股、管理關系的不同供應商可以參加資格預審，但只能由供應商確定其中一家符合條件的供應商參加后續(xù)的政府采購活動，否則，其投標文件作為無效處理。

7.4前期參與供應商處理。為采購項目提供整體設計、規(guī)范編制或者項目管理、監(jiān)理、檢測等服務的供應商，不得再參加該采購項目的其他采購活動。供應商為采購人、采購代理機構(gòu)在確定采購需求、編制采購文件過程中提供咨詢論證，其提供的咨詢論證意見成為采購文件中規(guī)定的供應商資格條件、技術服務商務要求、評標因素和標準、政府采購合同等實質(zhì)性內(nèi)容條款的，視同為采購項目提供規(guī)范編制。

7.5 利害關系代理人處理。2家以上的供應商不得在同一合同項下的采購項目中，同時委托同一個自然人、同一家庭的人員、同一單位的人員作為其代理人，否則，其投標文件作為無效處理。

8.聯(lián)合體投標。

8.1 兩個以上供應商可以組成一個投標聯(lián)合體，以一個供應商的身份參與磋商。以聯(lián)合體形式參加磋商的，聯(lián)合體各方均應當符合《政府采購法》第二十二條第一款規(guī)定的條件。采購人根據(jù)采購項目的特殊要求規(guī)定投標人特定條件的，聯(lián)合體各方中至少應當有一方符合采購人規(guī)定的特定條件。

8.2 聯(lián)合體各方之間應當簽訂共同磋商協(xié)議，明確約定聯(lián)合體各方承擔的工作和相應的責任，并將共同協(xié)議連同響應文件一并提交采購代理單位。聯(lián)合體各方簽訂共同協(xié)議后，不得再以自己名義單獨在同一項目中磋商，也不得組成新的聯(lián)合體參加同一項目磋商。

8.3 聯(lián)合體應當確定其中一個單位為磋商的全權(quán)代表，負責參加磋商的一切事務，并承擔磋商及履約中應承擔的全部責任與義務。

8.4 聯(lián)合體各方應當共同與采購人簽訂采購合同，就采購合同約定的事項對采購人承擔連帶責任。

8.5 大中型企業(yè)和其他自然人、法人或者其他組織與小型、微型企業(yè)組成聯(lián)合體共同參加非專門面向中小企業(yè)的政府采購活動的，聯(lián)合協(xié)議中約定，小型、微型企業(yè)的協(xié)議合同金額占到聯(lián)合體協(xié)議合同總金額30%以上的，可給予聯(lián)合體2%的價格扣除。

聯(lián)合體各方均為小型、微型企業(yè)的，聯(lián)合體視同為小型、微型企業(yè)享受規(guī)定的扶持政策。組成聯(lián)合體的大中型企業(yè)和其他自然人、法人或者其他組織，與小型、微型企業(yè)之間不得存在投資關系。

8.6聯(lián)合體中有同類資質(zhì)的供應商按照聯(lián)合體分工承擔相同工作的，應當按照資質(zhì)等級較低的供應商確定資質(zhì)等級。

9．進口產(chǎn)品采購

采購進口產(chǎn)品必須具有相關審批手續(xù)，否則只能用國內(nèi)產(chǎn)品報價；磋商文件中明確規(guī)定可以采購進口產(chǎn)品的，若因信息不對稱等原因， 國內(nèi)產(chǎn)品的質(zhì)量、技術和服務均能滿足需求，按照公平競爭原則，可以參與競爭。

10. 知識產(chǎn)權(quán)

10.1參加談判的產(chǎn)品，必須是合法生產(chǎn)廠家生產(chǎn)的合格產(chǎn)品，產(chǎn)品涉及到第三方知識產(chǎn)權(quán)的，必須是已依法獲得了該知識產(chǎn)權(quán)，不得存在侵犯知識產(chǎn)權(quán)的問題。因第三方提出侵犯其專利權(quán)、商標權(quán)或其它知識產(chǎn)權(quán)而引起的法律和經(jīng)濟糾紛，由提供產(chǎn)品的供應商承擔所有相關責任。

10.2 若投標產(chǎn)品為需要安裝軟件才能正常工作的，供應商必須提供正版軟件安裝使用，不得安裝使用盜版軟件。

10.3 采購人享有本項目實施過程中產(chǎn)生的知識成果及知識產(chǎn)權(quán)。

10.4供應商如欲在項目實施過程中采用自有知識成果，需在響應文件中聲明，并提供相關知識產(chǎn)權(quán)證明文件。使用該知識成果后，供應商需提供開發(fā)接口和開發(fā)手冊等技術文檔，并承諾提供無限期技術支持，采購人享有永久使用權(quán)（含采購人委托第三方在該項目后續(xù)開發(fā)的使用權(quán)）。

10.5如采用供應商所不擁有的知識產(chǎn)權(quán)，則在響應報價中必須包括合法獲取該知識產(chǎn)權(quán)的相關費用。

二、磋商文件構(gòu)成

磋商文件是供應商準備磋商和參加磋商的依據(jù)，同時也是評標的重要依據(jù)。本項目磋商文件包括以下內(nèi)容：

（1）磋商邀請；

（2）磋商須知；

（3）供應商及產(chǎn)品、服務的資格條件要求及應當提供的資格、資質(zhì)性相關證明材料；

（4）采購項目技術、服務及其他要求；

（5）采購項目價格構(gòu)成及報價要求；

（6）響應文件編制要求

（7）磋商程序

(8) 評審程序、評審辦法和成交

(9) 質(zhì)疑投訴

(10) 響應文件相關文書格式

(11)政府采購合同主要條款

(12)采購項目履約驗收標準和要求

供應商應認真閱讀和充分理解磋商文件中所有的事項、格式條款和規(guī)范要求。沒有按照磋商文件要求作出實質(zhì)性響應的響應文件將被視為無效投標。

三、磋商文件的發(fā)布和修改

1.磋商文件發(fā)出之日起至供應商提交響應文件截止之日止不得少于10日。

2.采購代理機構(gòu)可以對已發(fā)出的磋商文件進行必要的澄清或者修改，澄清或者修改的內(nèi)容作為磋商文件的組成部分。

3. 澄清或者修改的內(nèi)容可能影響響應文件編制的，采購代理機構(gòu)應當在提交響應文件截止時間5日前，以信函、電子郵件、網(wǎng)站公告提示等其中至少一種書面方式通知所有報名成功的供應商（需要紙質(zhì)文件的供應商自行到四川省政府采購中心項目負責人處領取），同時在四川政府采購網(wǎng)和全國公共資源交易平臺（四川省）上發(fā)布更正公告，不足5日的，應當順延提交響應文件截止之日。
4.在首次提交響應文件截止之日前，采購代理機構(gòu)可以視采購具體情況，變更首次提交響應文件時間。

四、付款

成交供應商依照磋商文件規(guī)定和響應文件承諾與采購單位簽訂政府采購合同并送四川省政府采購中心審核。合同履行完畢后，供應商出具貨物發(fā)票，采購單位通過“財政綜合業(yè)務網(wǎng)”填報《財政直接支付申請書》。省財政廳政府支付中心根據(jù)采購單位的支付申請和采購中心審核后的合同辦理貨款支付手續(xù)。自籌資金由采購單位直接支付給成交供應商。

五、履約保證金

詳見第四章。

六、合同履行及驗收

1．中標人與采購人應嚴格按照政府采購相關法律法規(guī)以及《四川省政府采購項目需求論證和履約驗收管理辦法》（川財采〔2015〕32號）的要求進行驗收。

2．貨物（設備）按照采購合同中規(guī)定的試用期滿后無質(zhì)量問題，采購人與供應商應簽署《質(zhì)量驗收合格證明書》。

3．國家或行業(yè)主管部門對招標貨物的技術、標準、質(zhì)量等有特殊要求的，所供貨物必須滿足。

4. 合同分包

4.1 經(jīng)采購人同意，中標人可以依法采取分包方式履行合同。這種要求應當在合同簽訂之前征得采購人同意，并且分包供應商履行的分包項目的品牌、規(guī)格型號及技術要求等，必須與中標的一致。

分包履行合同的部分應當為采購項目的非主體、非關鍵性工作，不屬于中標人的主要合同義務。

4.2 采購合同實行分包履行的，中標人就采購項目和分包項目向采購人負責，分包供應商就分包項目承擔責任。

4.3 中小企業(yè)依據(jù)《政府采購促進中小企業(yè)發(fā)展暫行辦法》（財庫[2011]181號）規(guī)定的政策獲取政府采購合同后，小型、微型企業(yè)不得分包或轉(zhuǎn)包給大型、中型企業(yè)，中型企業(yè)不得分包或轉(zhuǎn)包給大型企業(yè)。

5.合同轉(zhuǎn)包

本采購項目嚴禁中標人將任何政府采購合同義務轉(zhuǎn)包。本項目所稱轉(zhuǎn)包，是指中標人將政府采購合同義務轉(zhuǎn)讓給第三人，并退出現(xiàn)有政府采購合同當事人雙方的權(quán)利義務關系，受讓人（即第三人）成為政府采購合同的另一方當事人的行為。

中標人轉(zhuǎn)包的，視同拒絕履行政府采購合同義務，將依法追究法律責任。

第三章 供應商、產(chǎn)品及服務的資格條件和應提供的證明材料

一、參加磋商的供應商、產(chǎn)品、服務應具備的資格條件：

1.供應商應具備的資格

（1）具備《政府采購法》第二十二條規(guī)定的條件。

（2）為中小企業(yè)

二、參加磋商供應商、貨物、服務應當提供的資格證明材料

1.供應商資格要求應提供的證明材料

（1）本磋商文件第十章“響應文件相關文書格式”中“格式四;承諾函”原件。

（2）企業(yè)法人：

提交“統(tǒng)一社會信用代碼的營業(yè)執(zhí)照”未換證的提交“營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、稅務登記證、”（均為復印件）

事業(yè)法人：

提交：“統(tǒng)一社會信用代碼的事業(yè)單位法人證書”未換證的提交“事業(yè)單位法人證書或組織機構(gòu)代碼證”（均為復印件）

其他組織：

提交“統(tǒng)一社會信用代碼的社會團體法人登記證書”或“統(tǒng)一社會信用代碼的民辦非企業(yè)單位登記證書”或“統(tǒng)一社會信用代碼的基金會法人登記證書”，未換證的提交：“社會團體法人登記證書”或“民辦非企業(yè)單位登記證書”或“基金會法人登記證書”和“組織機構(gòu)代碼證”（均為復印件）

個體工商戶：

提交“統(tǒng)一社會信用代碼的營業(yè)執(zhí)照”或“營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證”（均為復印件）

（3）投標人為法定代表人(負責人)需提供本人身份證復印件。

（4）投標人非法定代表人(負責人)，需提供法定代表人(負責人)授權(quán)書原件及被授權(quán)人身份證復印件。

（5）供應商是法人(負責人)的提供經(jīng)審計的財務報告或銀行出具的資信證明復印件。

部分其他組織和自然人及新成立不到一年的企業(yè)提供銀行出具的資信證明復印件。

注：供應商提供財政部門認可的政府采購專業(yè)擔保機構(gòu)出具的投標擔保函的可不提供以上第5條資料。

（6）供應商提供中小企業(yè)聲明函原件

注：1.以上證明材料復印件必須加蓋供應商公章（鮮章），證明材料不齊或未按規(guī)定加蓋鮮章為無效投標。

2.以上資料各提供一份，必須裝訂成冊。封面上注明“資格性響應文件”、供應商名稱、采購項目編號、擬參加項目的名稱和分包號(如有分包)。

第四章 采購項目技術和商務要求（采購需求）

技術（服務）概述及需求：

采購項目簡要說明

項目概況：四川省城鄉(xiāng)建設研究院新辦公場所位于成都市高新區(qū)石羊場299號1棟5號。總建筑面積約3121平方米，機動車位：64個，食堂就餐人數(shù)約60人。

物業(yè)管理用房的配置情況

采購人提供約8平方米的物業(yè)管理公司用房。

物業(yè)管理服務要求

按照《四川省物業(yè)管理條例》及相關行業(yè)標準及規(guī)范執(zhí)行，人員、設備等由成交單位根據(jù)以上標準配備。采購人采用不定期檢查和每季度集中檢查的方式，對檢查中出現(xiàn)的不達標，責令限期整改。

物業(yè)管理服務規(guī)范及要求

(一)環(huán)境清潔服務內(nèi)容：

(二)房屋共用部位、共用設備設施等日常管理維修養(yǎng)護服務內(nèi)容：

1.房屋日常維修維護服務內(nèi)容：

室外排水管道的流通及少量拆換；窨并、雨水井的清理，井蓋、井圈的修配；化糞池的清理；明溝、散水坡的養(yǎng)護和清理等；

水管的防凍保暖；給水管道的少量拆換；排污、廢水管道的維修、保養(yǎng)、疏通及少量拆換；水嘴、閥門、便器及其零配件的整修、拆換(材料費由供應商承擔)；屋頂壓力水箱的修理、清污等；

燈口、電線、開關、燈管的修換(材料費由供應商承擔)；線路故障的排除、維修及少量拆除；配電箱、盤、板的安裝、修理；電表與電分表的新裝及拆換等；

2.共用部位養(yǎng)護服務內(nèi)容：

自動門、推拉窗、玻璃無破碎，五金配件完好；門、窗開閉靈活，密封性好、無異常聲響；

樓內(nèi)墻面、墻表面粉刷無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚平整不起殼、無遺缺；

屋頂、管道、排水溝、屋面排水溝、室內(nèi)室外排水管道應保障排水暢通：發(fā)現(xiàn)有防水層氣鼓、碎裂、缺損的，應及時告知采購人安排專項修理；

道路保持路面平整、無開裂和松動、無積水，窨井、積水井不漫溢，積水井，窨井蓋無缺損。發(fā)出損壞應在規(guī)定時間內(nèi)修復；

應有安全、引道標志、大堂辦公樓示意圖、標牌等；樓層電梯廳、消防通道應設有路標及安全指示牌；危險、隱患部位設置安全防范警示標志或維護設施，保證所有標志、指標牌清晰完整，維護設施得當；

衛(wèi)生間保持設施完好、正常，水龍頭及便池出水正常，不漏水，地漏暢通不堵塞。保持管道暢通與安全使用，發(fā)現(xiàn)損壞應及時修復；

平臺保證避難設施無損壞、地面平整、密封性好、排水溝暢通無堵塞，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復；

綠地、花臺水龍頭出水正常、無滴漏現(xiàn)象；水管無堵塞，無漏水現(xiàn)象，花壇完整；

辦公區(qū)域、公共區(qū)域內(nèi)應設指示性標識(包括引導標志和功能標識，如：電梯、樓梯、出入口通道、殘疾人通道、門牌號、問詢處、男女廁所、消防用品、勞防用品、辦公用口、工具類物資、有毒有害廢棄物存放點標識等)；

辦公區(qū)域、公共區(qū)域內(nèi)的緊急出口、消防通道、禁煙區(qū)等設置警示性標識；

配置并在適當時使用“維修進行中”、“小心地滑”等臨時性服務狀態(tài)標識；

標識的圖形符號應符合GB/T10001.1《標志用公共信息圖形符號 第1部分：通用符號》標準的要求。消防與安全標識應符合GB 2895《安全標志》、GB 13495《消防安全標志》的要求。各類標識的格式應統(tǒng)一，懸掛(擺放)應安全、正規(guī)、醒目、便利、協(xié)調(diào)、無涂改，文字規(guī)范。

3.共用設備設施養(yǎng)護服務內(nèi)容：

變配電系統(tǒng)：

1)制定臨時用電管理措施；

2)限電、停電應有明確的審批權(quán)限，按規(guī)定要求通知業(yè)主；

3)遇緊急情況時，應采取必要的緊急處理措施；

4)低壓配電柜運行正常，各類表計顯示正常。

監(jiān)控系統(tǒng)：

1)攝像機安裝牢固、位置正確、工作正常、整潔；

2)畫面分割器工作正常、整潔；

3)錄入設備工作正常、整潔；

4)監(jiān)視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔；

5)矩陣工作正常、線路整齊、標識清楚；

6)辦公樓的監(jiān)視監(jiān)控設施24小時開通，保持完整的監(jiān)控記錄，保證對辦公樓安全出入口、內(nèi)部重點區(qū)域的安全監(jiān)控、錄像及協(xié)助布警；

7)監(jiān)控中心收到火情、險情及其他異常情況報警信號后，應及時報警，并安排秩序維護人員及時趕到現(xiàn)場進行前期處理；

8)確保監(jiān)控中心報警電話暢通，接聽及時(鈴響三聲內(nèi)須接聽處理)。

消防報警與滅火系統(tǒng)：

1)應對各項消防設備按規(guī)定進行定期檢查，保證設施齊全、功能運行正常；

2)消防滅火設施應處于良好的待命狀態(tài)，二氧化碳滅火裝置應每季進行信號測試與壓力狀態(tài)檢查，清水泡沫滅火裝置應每年檢測一次；

3)消防泵每月啟動一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證工作站工作正常、整潔；

4)消火栓每月巡查一次，保持消火栓箱內(nèi)各種配件完好；

5)消防帶每半年檢查一次，閥桿處每半年加注潤滑油并做放水檢查一次；

6)應建立健全消防管理制度，建立消防責任制；明確專人維護、管理消防器材，保持其完好；

7)辦公樓應設置消防設施，保持消防通道暢通，辦公樓明顯位置應有消防設施平面示意圖；

8)定期對消防設備設施進行巡視、檢查和維護，保持其完整、完好，能正常使用；消防帶圈繞均勻，滅火器材保險栓及噴嘴外殼良好，壓力指示在區(qū)域線范圍內(nèi)，器材不超過有效期，各類設備設施能正常運行與使用；檢查記錄詳細，如發(fā)現(xiàn)消防器材有異常情況，應及時告知采購人予以調(diào)換或維修；若發(fā)現(xiàn)消防隱患，應及時將存在的隱患及排除隱患建議方案以書面形式告知采購人。

9)定期進行消防宣傳和演習；

10)對易燃易爆品設專人專區(qū)管理。

給排水系統(tǒng)：

1)應定期對給排水系統(tǒng)進行維護、潤滑；

2)用戶末端的水壓及流量滿足使用要求；

3)每季對樓宇排水總管進行檢查，定期對水泵、管道進行除銹油漆；

4)定期對水泵、水質(zhì)處理和消毒裝置及設備控制柜進行保養(yǎng)；

5)如遇供水單位限水、停水、應按規(guī)定時間通知采購人。

空調(diào)系統(tǒng)：

每半年對空調(diào)系統(tǒng)進行清潔保養(yǎng)，定期對空調(diào)主機和外機主點螺栓緊固。

公共照明系統(tǒng)：

1)每天一次巡檢，路燈、辦公大廳、樓道等公共部位應保持98%以上的亮燈率，如有缺損，應及時更換；

2)每月一次對泛光照明燈具、霓虹燈、吊燈外觀進行檢查，保持清潔完好，并保持98%以上的亮燈率；

3)每天一次巡檢公共電器柜電器設備，遇到故障，應及時處置，保證運行安全、正常。

避雷系統(tǒng)：避雷系統(tǒng)應按規(guī)定由專業(yè)機構(gòu)進行檢測。同時應做到：

1)每年檢查兩次辦公樓重要機房的設備防靜電地板的接地是否可靠，并對辦公樓的各樓層的鋼窗、鋼結(jié)構(gòu)進行外觀檢查；

2)每半年對辦公樓頂層的避雷帶、避雷針、避雷線、避雷網(wǎng)、頂層屋面設備的接地裝置進行全面檢查；每半年一次對樓層強、弱電間內(nèi)的接地裝置進行檢查，遇到問題及時解決；保持辦公樓頂部所有的避雷設施及所有的金屬物體的接地完好；

3)每月一次對辦公樓變配電的設備的接地帶進行檢查；每季對辦公樓各重要機房內(nèi)的配電柜及設備接地進行檢查；保證所有機電設備、管道、構(gòu)架等金屬物接地良好；

4)主樓所有避雷設施良好。

注：此避雷系統(tǒng)應采購人需求而定，費用由采購人支付。

成交供應商每天24小時受理采購人報修，急修項目30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，水電急修不過夜，其他維修項目除有約定外2日內(nèi)修復。

(三)公共秩序維護服務內(nèi)容：

1.門衛(wèi)：

主出入口應安排1人24小時值崗；

對外來人員(施工、送貨、辦事等)實行登記管理制度；

對來訪人員用語規(guī)范，必要時引導至指定區(qū)域；

非辦公時間進入辦公樓的人員和車輛應實施詳細登記；

任意時間進出的外來車輛應實施詳細登記；

對物品實施分類管理，實行大件物品審驗制度，拒絕危險物品進入。

2.巡視：

明確巡視工作職責，規(guī)范巡視工作流程，制度相對固定的巡視路線。對重點區(qū)域、重點部位、重點設備機房至少每3個小時巡視一次并記錄；

發(fā)現(xiàn)違法、違章行為應及時制止；

巡視應使用巡更設備，在監(jiān)控中心保持巡更記錄。如無巡更設備，須及時添置；

收到監(jiān)控中心發(fā)出的指令后，巡視人員應及時到達，并采取相應措施；

巡視中發(fā)現(xiàn)各區(qū)域內(nèi)的異常情況，應立即通知有關部門并在現(xiàn)場采取必要措施，隨時準備啟動相應的應急預案。

3.停車管理：

根據(jù)本項目的情況設置行車指示標志，規(guī)定車輛行駛路線，指定車輛停放區(qū)域；

秩序維護人員應對進出本項目的各類車輛進行管理，維護交通秩序，保證車輛便于通行、易于停放；

停車場24小時有專人管理；車輛停放有序，無滲漏、無積水、無易燃易爆等物品存放；

地面、墻面按車輛道路行駛要求設立明顯指示牌和地標，照明、消防器械配置齊全；

非機動車應定點停放。

4.突發(fā)公共事件處置：

制定物業(yè)突發(fā)公共事件的應急預案，并在物業(yè)辦公室室內(nèi)懸掛，在每個樓層固定位置懸掛疏散示意圖及引路標志，每年應組織不少于1次的突發(fā)公共事件應急演習；

當物業(yè)發(fā)生突發(fā)公共事件時，各崗位管理人員必須按規(guī)定實行崗位警戒，根據(jù)不同突發(fā)公共事件的現(xiàn)場情況應變處理，在有關部門到達現(xiàn)場前，保證人身安全，減少財產(chǎn)損失，并全力協(xié)助政府部門處理相關事宜。

5.安全生產(chǎn)及災害預防：

建立健全安全生產(chǎn)規(guī)章制度和操作規(guī)程，普及燃氣、燃油、電力的安全使用知識；

如遇臺風、暴雨或其他災害性天氣的氣象或有關信息時，應采取以下應急措施：

——對設備機房、停車場、廣告牌、電線桿等露天設施的抗強風能力進行檢查和加固；

——對集水井水泵運轉(zhuǎn)情況進行檢查，保證正常排澇；

——對排水系統(tǒng)進行檢查疏通，清除雜物，確保排水暢通；

——及時準備必要的搶險物資，安排值班人員進行巡查。

(四)會議服務內(nèi)容：

管理內(nèi)容：

1、會前準備

2、會中服務

3、會后清理

質(zhì)量標準要求：

1、會議服務人員應氣質(zhì)大方，舉止禮貌。

2、嚴格按照會議制度和服務標準進行服務。

3、會前準備充分，確保會議室空調(diào)、設備運行正常，會議室整潔，桌椅整齊、會議物資齊備。

4、會議服務服務質(zhì)量高，會場秩序好，能滿足會議服務需求。

5、會議結(jié)束后，立即按照會前標準將會議室恢復原狀。

(五)職工食堂運營服務內(nèi)容：

負責制定餐廳服務、食品衛(wèi)生安全管理(包含但不限于從業(yè)人員健康管理、食品原料采購及管理、食品貯存管理、食品加工管理、食堂設施設備操作及管理、餐具清洗消毒管理、餐廚廢棄物處置管理、食堂除蟲滅害管理、食品安全檢查等)、食堂工作人員管理、食堂應急處理預案等內(nèi)部管理制度，并組織貫徹實施。

按規(guī)定每年度對餐飲服務人員進行體檢，持當年《健康證》上崗，服務人員用語文明，主動熱情，為就餐人員提供優(yōu)質(zhì)的服務；

原材料進貨確保達到食品衛(wèi)生標準，嚴格執(zhí)行《食品安全法》和關于飲食行業(yè)的質(zhì)量標準和服務標準，具備衛(wèi)生部門頒發(fā)的衛(wèi)生許可證；指定分別專人負責食品采購、查驗及臺帳記錄工作，留存采購原材料的相關檢驗合格證明、發(fā)票等采購依據(jù)，以備采購人查驗；配送八大類食品(大米、面粉、食用油、醬油、蔬菜、豬肉、豆制品、冷凍食品)的供應商選擇應經(jīng)由采購人認可。

每日用消毒柜對餐具進行消毒，每周用消毒液對餐具、廚房設備進行徹底消毒一次，保證餐具等物品達到衛(wèi)生標準；

根據(jù)需求，每天提供早、中兩頓工作餐，按照采購人工作餐標準(早餐：每周一、三、五供應稀飯、豆?jié){、包子、饅頭、雞蛋；每周二、四供應米粉、面條或者抄手、雞蛋；午餐：兩葷兩素一湯（注重營養(yǎng)搭配）；每天午餐就餐人數(shù)約為50人)，每周制訂一次食譜并公布，嚴格按食譜規(guī)定的品種制作，并做到營養(yǎng)合理搭配，飯菜供應品種豐富多樣，在保證質(zhì)量的基礎上，合理控制成本，最大限度保障采購人職工就餐標準，就餐人員滿意率達到90％以上；

負責后廚設備的日常維護、保養(yǎng)工作(包括廚具、灶具、自助餐加熱槽、隔油池、后廚上下水等)；負責每年4次(平均每三個月1次)的煙道清洗工作；

餐廳區(qū)域每日清洗一次，餐后對區(qū)域進行去油去污及消毒處理，保證食堂內(nèi)走路無打滑現(xiàn)象，且達到無蠅、無蟑螂、無霉變；食堂餐廚廢棄物處置符合相關規(guī)定。

負責購置清潔耗品，包括但不限于洗滌用品、包括垃圾袋、清潔劑、洗手液、抽紙等保潔低耗品。

當日食品留樣在冷藏條件下存放48小時備檢。

(六)物業(yè)服務人員數(shù)量配置要求：

項目主管1人(數(shù)量為實質(zhì)性要求不允許負偏離)：應為物業(yè)管理專業(yè)大專以上學歷，或具有從事項目管理3-5年以上工作經(jīng)驗。全面主持本項目的各項工作，負責監(jiān)控物業(yè)服務各項工作運行情況并定期向業(yè)主作階段性總結(jié)匯報，隨時接受業(yè)主的監(jiān)督，并根據(jù)業(yè)主所提反饋意見及時在各項工作中做出相應調(diào)整；具有較強的組織協(xié)調(diào)及項目運行相關的實際操作能力，能主動發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，妥善處理日常和突發(fā)的各種事務；有較強的實際操作能力；

秩序維護人員不少于4人：負責本項目內(nèi)公共區(qū)域日常安全工作及消防工作的管理的巡查，維護所轄項目內(nèi)的治安秩序、交通秩序，防止各種事故和案件的發(fā)生，保障生命財產(chǎn)的安全；負責院內(nèi)1個停車場的車輛停放服務；要求白班秩序維護人員身高1.7米以上，年齡在20周歲至50歲之間；做好來訪人員詢查和按采購人要求答復常規(guī)咨詢問題；負責報刊、信件、包裹、特快專遞、匯款單、電報等的收、發(fā)處理工作準確無誤。

環(huán)境維護人員不少于2人：熱愛本職工作，服從工作安排，遵守服務處的各項規(guī)章制度，做好清潔工作，保證所管責任區(qū)公共環(huán)境衛(wèi)生的干凈、整潔；根據(jù)采購人要求，做好會前、會中、會后的各項服務工作。

會議服務人員不少于1人：根據(jù)采購人要求，做好會前、會中、會后的各項服務工作。

水電設施設備維護保養(yǎng)人員不少于1人：負責物業(yè)公共水電和所有公共設施維修、裝修等施工現(xiàn)場的巡查。

食堂工作人員數(shù)量不少于2名：廚師應持有國家三級及以上職業(yè)資格證，食堂工作人員持有效《健康證》上崗。

物業(yè)服務人員要求:

物業(yè)服務總?cè)藛T(不含食堂工作人員)按不低于9人配備，成交供應商必須給上述人員按照國家及成都市的有關規(guī)定支付工資和交納社會保險費等；

物業(yè)服務人員須身體健康，能夠勝任崗位，無不良嗜好。采購人擁有人員的建議選擇權(quán)；

物業(yè)服務履約期間采購人將按合同約定對物業(yè)管理服務進行考核、測評。成交供應商及其派駐的物業(yè)人員應當遵守國家相關的法律法規(guī)及采購人的規(guī)章制度，不擅自傳播泄露因工作原因知悉的采購人相關信息，否則將依法承擔相應的法律責任。因成交供應商管理不善，造成本項目內(nèi)的設施、設備等損失或失竊的，由成交供應商全額賠償，同時為主單位有權(quán)對成交供應商實施經(jīng)濟處罰；

物業(yè)服務人員上崗執(zhí)勤，必須身著統(tǒng)一的物業(yè)服裝，佩戴統(tǒng)一的標志符號，注重維護采購人形象。物業(yè)服裝、標志符合和證件的設計、制作和供應，按國家規(guī)定執(zhí)行；

遇突發(fā)性、應急性任務須無條件服從采購人的安排；

成交供應商用工必須符合國家和地方用工的相關規(guī)定，履行合法勞動手續(xù)。采購人有權(quán)查驗監(jiān)督；

成交供應商應當組織安排物業(yè)服務人員定期或按采購人要求進行在崗培訓（含政治思想、勞動紀律、職業(yè)技能等培訓）；

采購人不提供與本次物業(yè)管理服務有關的任何配套設施和物品。物業(yè)管理人員所需防護配套設施、物品、環(huán)境清潔及綠化養(yǎng)護用品均由成交供應商負責裝配、提供與及時更換，包括但不限于物業(yè)服務人員制服、武裝帶、雨衣、膠鞋、手套、拖帕、毛巾、清洗劑、夜間巡邏應急燈、警棍、對講機等開展物業(yè)管理服務所需設施設備。所提供裝配設施設備必須保障能正常使用，達到服務標準；

采購人每年2-3次重要業(yè)務活動，物業(yè)管理公司應積極配合完成保障任務；

成交供應商根據(jù)實際情況配置的人員在合同執(zhí)行過程中如需調(diào)整，須提前向采購人陳明原因，且在征得采購人同意后方能更換相應的人員；采購人對成交供應商提供的人員配置不滿意時，有權(quán)要求供應商在要求時間段內(nèi)更換人員，供應商應無條件按采購人要求及時更換，且直到采購人滿意為止。

(七)供應商的權(quán)利和義務：

供應商經(jīng)費獨立核算，自負盈虧，工作用具自備，工作人員在崗位時須統(tǒng)一著裝，佩證上崗。

供應商有權(quán)按采購人提出的標準、要求，自行選聘各類人員，所聘工作人員上崗前必須經(jīng)過管理和服務知識培訓，制定切實可行的管理規(guī)章制度，加強人員管理，提高所聘人員管理水平和服務質(zhì)量。

供應商應自覺履行自己的承諾，達到規(guī)定的管理服務水平及質(zhì)量標準。在管理過程中，供應商應根據(jù)合同及采購人的要求，及時有效地改進工作。

供應商應自覺遵守有關規(guī)章制度，并自覺接受采購人的監(jiān)督、檢查，在規(guī)定時限內(nèi)整改采購人指出的問題和不足。

管理期滿，供應商要完好歸還業(yè)主提供的一切設施、設備。

若采購人有委托物業(yè)管理公司的維修等事項時，物業(yè)管理公司必須積極配合。

考核要求

物業(yè)管理服務質(zhì)量目標：房屋及配套設施完好率98%；各類設備維修保養(yǎng)率99%；清潔、保潔率99%；零修、急修及時率100%；維修工程質(zhì)量一次合格率98%；維修工程質(zhì)量回訪率≥98%；大型及重要機電設備、消防設施完好率100%；道路、照明等完好及使用率98%；保安、車輛管理24小時值班率100%；用戶有效投訴率≤5次/年；用戶有效投訴處理率100%；物業(yè)管理滿意率85%中，治安案件發(fā)生率1次/年以內(nèi)。

采購人每半年對物業(yè)管理工作進行集中考核；80分及以上為合格，80分以下為不合格；

考核不合格時，采購人有權(quán)要求終止合同，由物業(yè)公司承擔違約和賠償責任。年度考核(滿意度測評)合格后，方可續(xù)簽下一年度合同。

具體考核標準和細則表附后。(備注：本評分細則僅作考核小組實地檢查之用)

四川省城鄉(xiāng)建設研究院物業(yè)管理日常檢查考核評分細則

檢查標準	標準分	檢查內(nèi)容	評分細則
一、內(nèi)部管理	5分
1、質(zhì)量目標		質(zhì)量監(jiān)控自查統(tǒng)計表	缺少一次扣0.2分
2、內(nèi)部溝通		1、會議記錄(紀要)	記錄每缺少一次扣0.2分
		2、文件收發(fā)登記表
3、員工培訓		1、培訓計劃	記錄不齊全的每項扣0.2分
		2、培訓記錄
		3、簽到表
		4、考試記錄
		5、培訓效果評估
4、維修		1、維修工作單	記錄不齊全的每項扣0.2分
		2、報修工作單
		3、服務工作單
		4、回訪記錄
		5、工具配備登記表
5、員工著裝及工作狀態(tài)		1、工服	工作時間不著工服或未戴工牌的每人次扣0.1分；工作時間聊天、抽煙或做與工作無關事每人每次扣0.1分
		2、工牌
		3、工作狀態(tài)
6、主動作為		確保每月至少有1起主動作為事項，并且有方案、有行動、有結(jié)果、有記錄。	如無，扣0.2分
二、客服管理	5分
1、前臺接待		前臺接待禮貌規(guī)范、不空崗，無投訴	投拆情況屬實，每次扣0.2分
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